BEKASI-PURWAKARTA: Menuju Megapolitan 2045

14
Masterplan Orange County_
Ilustrasi - Masterplan Proyek Orange County Cikarang (dok. Lippo Cikarang)

Bukan tidak mungkin, integrasi dan konektivitas infrastruktur antar kawasan industri di tiga wilayah Bekapur akan menjadikan kawasan ini melebih Kota Shenzhen atapun Guangzhou di China. Seiring itu, bisnis properti pun akan semakin “hot”.

Dua puluh tujuh tahun lagi jumlah pendudukan di koridor Jakarta-Bandung diperkirakan akan mencapai 80 juta jiwa. Artinya, pengembangan kawasan-kawasan pemukiman baru juga akan terus berlanjut untuk mengantisipasi lonjakan permintaan akan hunian. Sementara pemerintah juga sepakat untuk segera melakukan pengembangan infrastruktur baru guna mengantisipasi hal tersebut.

Awal November 2017 lalu, Menteri PPN/Kepala Bappenas Bambang Brodjonegoro telah menyampaikan bahwa langkah antisipasi yang harus dilakukan adalah dengan mengembangkan infrastruktur di sepanjang koridor Jakarta-Bandung. Hal ini menurutnya, harus dilakukan secara serius melalui pembangunan infrastruktur di sepanjang koridor tersebut.

Baca Juga:

Rencana pemerintah ini pun sejalan dengan bergulirnya pembahasan menganai RUU Kekhususan Jakarta yang tertuang dalam Undang-Undang (RUU) Nomor 29/2007 tentang Pemerintahan Provinsi (Pemprov) DKI Jakarta sebagai Ibu Kota Negara. Dari revisi tersebut diharapkan Ibukota akan lebih optimal dalam membangun wilayah terpadu dengan kawasan penyangga di sekitar Jakarta.

Advertisement

Terkait rencana ini, bahkan Presiden Joko Widodo juga sudah menginstruksikan agar koridor Jakarta-Bandung dijadikan sebagai kawasan yang terhubung, sehingga ekonominya juga akan tumbuh lebih baik. Hal ini dikatakan Menteri Koordinator Maritim, Luhut Binsar Panjaitan pada saat menghadiri seremoni tutup atap dua menara utama dalam kawasan Kota Baru Meikarta di Cikarang, akhir Oktober tahun lalu.

“Presiden sudah memberikan arahan terkait rencana integrasi koridor Jakarta-Bandung. Kita akan lihat Pulau Jawa akan menjadi satu kota sendiri dalam 45 tahun ke depan. Agar itu terjadi, maka desain transportasi, pemukiman, air serta lainnya harus segera dipikirkan dan dilakukan mulai sekarang,” kata Luhut.

Sebagaimana diketahui, koridor Bekasi, Karawang hingga Purwakarta adalah kawasan industri yang juga tumbuh kian pesatnya. Lebih dari 23 kawasan industri ada di ketiga daerah tersebut, dimana mampu mengendalikan sekitar 60 persen kontribusi sektor industri terhadap perekonomian nasional.

Apalagi jumlah penduduk di koridor Bekapur juga sudah mencapai lebih dari 11 juta orang. Dengan begitu, kelak jika koridor timur sudah terintegrasi, maka akan menjadi kekuatan ekonomi yang sangat besar bagi Ibu Kota Jakarta. “Sehingga harus kita kelola dengan sebaik-baiknya,” tegasnya.

Koridor Bekapur juga merupakan daerah perlintasan tiga kota besar, yakni Jakarta-Bandung-Cirebon, atau bisa dikatakan sebagai kawasan segitiga emas. Jalan tol Jakarta–Bandung, dan Jakarta-Cirebon sudah ada, dan sekarang sedang dibangun jalan tol penghubung Bandung-Cirebon (Tol Cisumdawu).

Saking ramainya wilayah segitiga emas ini, tidaklah heran kalau dari tahun ke tahun Jalan Tol Jakarta-Cikampek semakin macet.

Hal ini juga menjadi alasan kuat pemerintah pusat untuk segera menyatukan daerah-daerah di sepanjang koridor Bekapur tersebut. Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas) ditunjuk melakukan kajian terhadap penyatuan ketiga wilayah ini.

Dalam kesempatan terpisah, Luhut menyampaikan bahwa kemungkinan terbesar penyatuan ketiga wilayah itu menjadi Kawasan Industri Terpadu. Sebab dari hasil kajian, opsi Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) tidak bisa dijalankan pada kawasan industri yang sudah berkembang, sehingga harus diganti dengan opsi lain untuk tetap menjalankan industrialisasi ketiga kawasan di daerah Jawa Barat itu.

Maintenance

Ide awal penyatuan wilayah di koridor Bekapur dicetuskan oleh Kamar Dagang dan Industri (Kadin). Hal ini didasari oleh berkembang majunya kawasan industri di ketiga daerah tersebut. Apalagi sebagian besar ekonomi juga dikendalikan dari sana, sehingga dipandang penting untuk segera menyatukan wilayah-wilayah tersebut. Bahkan dengan adanya integrasi ini, diperkirakan ekonomi nasional bakal tumbuh bisa mencapai 9% di tahun 2024.

Ketua Umum Himpunan Kawasan Industri Indonesia, Sanny Iskandar menyambut baik usulan Kadin yang disampaikan langsung ke Presiden tersebut.

Kata dia, pengembangan kawasan industri berikut industrinya, di Kabupaten Bekasi, Karawang dan Purwakarta sudah terjadi sejak awal tahun 1990-an. Bermula dari keluarnya Keppres No 53 Tahun 1989 tentang kawasan industri. Oleh karenanya, rencana integrasi Bekapur juga harus diikuti dengan perbaikan pelayanan dalam berbagai hal untuk menopang pengembangan industri di sana.

“Penanganan harus lebih proper, dalam arti lebih baik dari sisi birokrasi perizinan yang lebih transparan, efisien, cepat dan kepastian hukum. Kemudian yang berhubungan dengan infrastruktur dan utilitas. Ini yang harus dijaga dan di-maintenance supaya investor bisa bertahan terus dan ekspansif, tidak hengkang (ke luar negeri-red),” kata Sanny kepada Property and The City.

Menyangkut masalah infrastruktur dan utilitas, saat ini pemerintah juga tengah melakukan pengembangan infrastruktur secara bersamaan ke kawasan industri di sisi timur Jakarta tersebut. Antaralain, Jalan Tol Cikampek, termasuk elevated tol, kereta api cepat Jakarta-Bandung, pembangunan LRT dan commuter line Jakarta-Cikarang yang sudah beroperasi.

Lebih dari itu, Sanny berharap agar ke depannya ada jalan antar kawasan mulai dari Cibitung, Cikarang, masuk ke Karawang dan Purwakarta. Ini dimaksudkan agar kendaraan-kendaraan yang menuju ke industri-indutri di dalam kawasan yang ada di Bekapur tidak harus membebani semuanya di jalan tol Jakarta-Cikampek. “Jalan Tol Jakarta-Cikampek lebih untuk kepentingan umum, tidak hanya industri,” tegasnya.

Sebelumnya, Presiden Direktur PT Grahabuana Cikarang (Jababeka Residence) Sutedja S. Darmono mengungkapkan bahwa kawasan industri di timur Jakarta juga diuntungkan dengan adanya penambahan infrastruktur lain, seperti Pelabuhan Laut Patimban atau Patimban Deep Seaport dan Kertajati International Airport. Ini belum termasuk transportasi khusus dalam kawasan atau antar kawasan industri di satu wilayah.

“Seperti di Cikarang yang rencananya akan ada Automated People Mover atau Monorail yang rencananya akan menghubungkan tujuh kawasan industri di Cikarang,” kata Sutedja. Adapun APM rencananya dibangun oleh konsorsium JICA (Japan International Cooperation Agency) dan beberapa developer di Cikarang.

Sanny memberikan beberapa catatan penting agar kelak integrasi kawasan industri tidak menghambat pengembangan industri di kegika daerah tersebut. Adapun badan yang nantinya akan dibentuk juga harus melibatkan ketiga kabupaten yang ada, jangan sampai overlapping.

“Malah nanti ada duplikasi seperti di Batam. Jangan sampai nanti ada satu badan yang dibentuk baru, kemudian ada dari Pemda Kabupaten. Hal seperti ini yang harus dihindarkan,” tegas Sanny.

Jika hal ini dapat dikelola dengan baik, lanjut Sanny, bukan tidak mungkin kawasan industri di timur Jakarta ini juga akan berkembang lebih pesat, bahkan melampaui Kota Shenzhen atapun Guangzhou di China.

“Intinya jangan sampai menimbulkan duplikasi. Kalau mau otonom (badannya nanti-red), betul-betul otonom. Segala pengurusan perizinan tidak perlu lagi ke Pemda Kabupaten. Tapi, apakah bisa,” tandasnya.

Satu Aturan

Ketua DPD Real Estat Indonesia Jawa Barat (REI Jabar) Joko Suranto menyambut baik rencana penyatuan tiga wilayah industri di sisi timur Jakarta ini. Menurutnya, penyatuan kawasan Bekapur akan mendorong ekonomi, termasuk kaum urban yang akan terus tumbuh di sekitar kawasan tersebut.

“Kita lihat saja beberapa tahun ini, banyak sekali pemukiman baru yang tumbuh di koridor tersebut. Mulai dari Cikarang, bahkan sampai ke Subang, dan tentunya di Bandung,” katanya ketika dihubungi.

Namun demikian, kembali Djoko mengharapkan agar pemerintah juga dapat mendukung keberadaan pengembang properti yang ada, melalui aturan-aturan yang lebih ramah developer.

Setidaknya melalui penyatuan tiga wilayah tersebut juga diikuti dengan penyeragaman pengembangan kawasan pemukiman di sekitarnya. Dia mencontohkan adanya aturan-aturan di beberapa daerah yang justru semakin mengekang pengembang untuk membangun proyek baru.

“Seperti di Purwakarta yang telah membatasi pengembangan pemukiman di bawah 2 hektar. Padahal pengembang juga punya peran besar terhadap pemasukan daerah,” katanya.

Sebagai informasi, saat ini lebih dari 10 perumahan skala besar dan 25 pengembang menengah dan kecil berada di wilayah Purwakarta. Sebagai antisipasi terbatasnya lahan pertanian, Pemda tidak lagi mengeluarkan izin bagi perumahan dengan lahan di atas 1 hektar. Perumahan klaster di bawah 1 hektar masih diperbolehkan, namun dengan sejumlah catatan.

Suara yang sama juga disampaikan Franky Mulijanti Martono, CEO PT Pesona Gerbang Karawang, anak usaha dari PT Agung Podomoro Land, Tbk, (APL) yang mengembangkan proyek Grand Trauma Karawang. Pengurusan perizinan menurut dia adalah kendala terbesar para investor yang menanamkan modalnya di ketiga kawasan ini.

Terutama karena setiap daerah punya aturan sendiri-sendiri sehingga investor kebingungan mulai membangun. “Sehingga kalau Bekapur terbentuk, maka setidaknya harus ada kesesuaian aturan antara pemerintah pusat dengan daerah. Ada penyeragaman dan standarisasi kebijakan,” tegasnya.

Misalnya, lanjut Franky, “Ada proyek kita yaitu membangun apartemen, yang terkait dengan ketinggian bangunan harus izin ke Kertajati, padahal lokasi apartemen dengan Bandara Kertajati jauh sekali (di kabupaten Majalengka-red). Tetapi izin itu tetap harus ada. Sementara di daerah lain, seperti Purwakarta tidak perlu izin seperti itu.”

The Biggest

Elevated Toll Road Cikampek

Ilustrasi Elevated Toll Road Cikampek (istimewa)

Integrasi kawasan industri yang didukung dengan konektivitas infrastruktur antar kawasan industri juga akan bedampak langsung pada pertumbuhan bisnis properti di koridor Bekapur. Edhijanto Widaja Taufik, Founder and CEO Selaras Holding Group – pengembang Grande Valore Cikarang – meyakini hal itu.

Kata dia, integrasi dan konektivitas antar kawasan industri di Bekapur akan menjadi the biggest in Asia atau mungkin nomor dua setelah kawasan industri di China. Hal ini juga sejalan dengan pertumbuhan bisnis properti yang semakin ‘hot’.

“Keberadaan proyek Meikarta dengan promosinya yang gencar saja sudah membuat banyak orang melirik ke sini, dari yang hanya ingin tahu sampai yang ingin berinvestasi. Saya prediksi Bekapur akan menjadi wilayah yang pertumbuhannya paling cepat di Indonesia dalam 10 tahun ke depan,” tambah Edhijanto.

Beberapa perusahaan pun sudah memindahkan kantornya yang semula di Jakarta, mendekat ke kawasan industri. Demikian para pekerja, termasuk eksekutifnya yang memilih tinggal lebih di Cikarang. Berbagai fasilitas dan sarana juga sudah lengkap, sehingga tak perlu jauh ke Jakarta.

Komunikasi dengan kantor pusat di luar negeri juga bukan merupakan hambatan di wilayah ini. Jaringan fiber optic mampu memasok data dengan kecepatan 100-1000 Mbps. “Di Grande Valore Condominium saja kami sudah tidak menggunakan Cable TV biasa, tetapi kami menggunakan IPTV (Internet Protocol TV), semua channel TV di negaranya bisa ditonton secara live streaming dengan kualitas HD,” terang Edhijanto.

Demikian halnya di Karawang, beberapa pengembang terus bersolek menyambut rencana besar ini. Bahkan beberapa proyek baru siap dirilis dalam waktu dekat. Sebagaimana APL yang sedang mempersiapkan Podomoro Industrial Park dengan luas lebih dari 500 hektar.

Termasuk dua proyek hunian terbaru segera dirilis dalam waktu dekat, yakni Taruma City seluas 5,6 hektar dan Astakona di lahan sekitar 130 hektar. Taruma City direncanakan mulai dibangun pada pertengahan tahun ini, yang terdiri dari ruko, satu tower apartemen dan satu klaster landed house. Untuk landed dipasarkan mulai Rp1,5 miliar.

“Kalau Bekapur mulus berjalan, kita harapkan Karawang berkembang. Apalagi akan dibangun kereta api cepat, yang titik berhentinya di Karawang Barat. Akan jauh lebih berkembang lagi Karawang, maka nanti kita siapkan proyek APL yang keempat,” tambah Franky.

Beberapa proyek lain juga agresif dipasarkan di Karwang, seperti Apartemen Grand Sentraland Karawang oleh Perumnas di lahan 3,8 hektar. Superblok 4 menara sekitar 200 meter dari depan Pintu Tol Karawang Barat ini dipasarkan mulai Rp191 juta.

Kemudian Summarecon Emerald Karawang oleh Summarecon yang memasarkan klaster terbarunya dengan harga sekitar mulai Rp450 juta. Sama halnya di Galuh Mas, perumahan seluas 180 hektar ini juga gencar memasarkan beberapa klaster terbarunya dengan harga mulai Rp600 jutaan.

Salah satunya adalah tahap akhir Rumah Kost (Rukost), hunian investasi yang cukup fenomenal di wilayah Karawang. “Sebelumnya sudah terisi penuh sehingga kami luncurkan tahap akhir,” ujar Deputi Direktur Operasional PT Galuh Citarum Stephanie Nany Ratnawati.

Adapun Rukost terbaru hanya sebanyak 50 unit yang dibabderol dengan harga mulai Rp2,3 miliar untuk 10 kamar dan Rp3 miliar untuk 14 kamar. Sedangkan range sewanya berkisar antara Rp2-2,5 juta per bulan. Bisnis Rukost ternyata sangat menguntungkan, dengan investasi Rp2 miliar sudah bisa meraup penghasilan Rp200 juta per tahun. Dengan demikian, sekitar 10 tahun sudah bisa mencapai break even point.

Beralih ke Purwakarta, meski ‘dihadang’ adanya aturan Pemda yang membatasi luas maksimal pengembangan hunian, namun rumah-rumah tumbuh menjamur di berbagai penjuru kota. Beberapa pengembang yang sudah lama di sana terus mambangun memenuhi permintaan yang cukup tinggi. Salah satunya PT Wahana Artha Mas yang memiliki dua proyek di Purwakarta, yakni Bukit Soeryo Residence yang sudah sold out dan Bukit Kencana Residence (BKR) yang sedang dipasarkan.

BKR dibangun sejak 2012 di lahan sekitar 19 hektar. Beberapa tipe rumah dipasarkan, seperti 36/60 (rumah subsidi), kemudian 36/72, 42/72, dan 45/91. Adapaun saat ini dipasarkan dengan harga mulai Rp 123 juta untuk subsidi, sedangkan komersil mulai Rp225-425 juta. sedangkan harga tanah kini berkisar mulai Rp1 jutaan. “Sudah terbangun sekitar 1000 unit dari total direncanakan sebanyak 1.400 unit,” kata Deni, staf pemasar dan umum BKR. [Tulisan dimuat di Majalah Property and The City, Edisi 36/2018]

14 COMMENTS

Komentar