Ekspatriat juga banyak memilih Jakarta Selatan sebagai tempat tinggalnya, sehingga pasar sewa apartemen dan townhouse untuk ekspatriat lebih tinggi dibandingkan wilayah lainnya di Jakarta.
Propertiterkini.com – Pembangunan infrastruktur akan sangat memengaruhi arah perkembangan bisnis properti. Jakarta sebagai ibu kota negara mendapat perhatian khusus dalam hal tersebut.
Sebagaimana yang tertuang dalam RTRW atau Rencana Tata Ruang Wilayah (Perda 1/2012) dan RDTR atau Rencana Detail Tata Ruang (Perda 1/2014) DKI Jakarta 2030, ada empat garis besar pola makro transportasi yang sudah dicanangkan meskipun belum sepenuhnya direalisasikan, antara lain adalah:
- Mass Rapid Transit (MRT): Selatan-Utara (LebakBulus-Kota, 2018), dan Timur-Barat yang tengah dikaji rute koridor, revisi RTRW 2017/RDTR 2019).
- Light Rapid Transit (LRT): ‘Monorel’ Green Line dan Blue Line (Kuningan-Senayan, terhenti) – usulan baru ‘Kereta Ringan’ 8 koridor, Cibubur-Cawang (on progress) belum masuk dalam RTRW/RDTR dan sedang direvisi.
- Bus Rapid Transit (BRT): Bus Trans Jakarta 15 koridor – pengembangan rute baru (sekarang sudah lebih dari 30 rute koridor yang berkembang).
- Waterway: Kanal Banjir Barat dan Marunda-Ancol (terhenti).
Ini belum termasuk beberapa pengembangan infrastruktur lainnya berupa jalan-jalan tol, hingga transportasi commuter line yang juga menjadi perhatian serius pemerintah pusat. Dipastikan akan terjadi peningkatan harga tanah di simpul-simpul transitnya.
Sebagaimana MRT, maka perkembangan akan sangat signifikan terjadi di setiap depo atau stasiunnya sebagai simpul dalam jangkauan area TOD (Transit Oriented Development).
Pengembangan transportasi massal ini tentunya diharapkan dapat mengangkut ribuan masyarakat DKI Jakarta dan sekitarnya yang bekerja di Jakarta. Sebagaimana data pengguna transportasi yang menunjukkan adanya peningkatan setiap tahunnya.
Transjabodetabek: setiap hari di Jakarta ada kurang lebih 47,5 juta perjalanan per hari di Jabodetabek, dimana 50 persen-nya dilakukan warga luar DKI Jakarta dengan kecenderungan terus meningkat.
Lebih dari 14 persen penduduk Bodetabek berkegiatan di DKI Jakarta, ini juga kecenderungannya meningkat. Karena jumlah penduduk di Jakarta ternyata semakin turun, seperti di Cempaka Putih atau di Menteng. Banyak yang akhirnya memilih untuk pindah ke pinggir Jakarta yang lebih murah, jadi otomatis penduduk Bodetabek yang ke Jakarta akan semakin banyak.
85,5 persen adalah para commuters yang bekerja di DKI Jakarta. Jadi setiap hari mereka bolak-balik dari Jakarta ke Bodetabek.
Gencarnya pembangunan MRT sebagai salah satu mode transportasi massal diharapkan dapat menyelesaikan masalah lalu lintas dari 280 ribu penumpang per hari. MRT merupakan proyek transportasi masa depan Jakarta yang direncanakan beroperasi tahun 2019 mendatang.
Proyek berbiaya 1,5 miliar Dollar AS ini dinilai sebanding denganmanfaat yang akan dirasakan warga Jakarta, termasuk beberapa daerah penyangga di sekitar wilayah Selatan Jakarta.
Jalur MRT Jakarta akan membentang sepanjang 110,8 kilometer yang terdiri dari dua koridor, yakni Koridor Selatan-Utara (Lebak Bulus-Kampung Bandan) sepanjang 23,8 kilometer dan Koridor Timur-Barat sepanjang 87 kilometer (tengah dikaji rute koridor).
Untuk Koridor Selatan-Utara direncanakan akan terdapat 13 stasiun, yang terdiri dari 7 stasiun layang dan 6 stasiun bawah tanah. Stasiun layang meliputi Stasiun Lebak Bulus, Fatmawati, Cipete, Haji Nawi, Pasar Blok A, Blok M, dan Stasiun Sisingamangaraja. Sedangkan untuk stasiun bawah tanah meliputi Stasiun Senayan, Istora, Bendungan Hilir, Setiabudi, Dukuh Atas, dan Bunderan HI.
Koridor Selatan-Utara dibagi menjadi dua tahap, yakni Lebak Bulus-Bunderan HI dan Bunderan HI-Kampung Bandan. Penyelesaian proyek MRT Jakarta tahap I sudah mencapai 58 persen untuk terowongan bawah tanah dan 22 persen untuk jalur layang. Pengerjaan konstruksi terowongan jalur bawah tanah saat ini mencapai 3.412,5 meter.
Sementara jalur Lebak Bulus-Sisingamangaraja mencapai 38,49%, jalur Senayan-Bunderan HI 74,49%. Untuk jalur depo layang Stasiun Lebak Bulus progresnya telah mencapai 33,09%, Stasiun Fatmawati-Cipete Raya 45,95%, dan Stasiun Haji Nawi-Blok A-Blok M-Sisingamangaraja sebesar 39%. Konstruksi keseluruhannya ditargetkan rampung pada 2018 dan pengoperasiannya pada bulan Mei 2019.
Dampak
Perlu digarisbawahi bahwa suka tidak suka pengembangan transportasi kota pasti akan berdampak terhadap pengembangan tata kota dan juga bagaimana properti yang ada di sekitarnya. Maka MRT sebagai alat transportasi umum yang bebas dari kemacetan lalu lintas akan menjadi salah satu pertimbangan dalam penentuan lokasi tempat tinggal dan beraktivitas.
Dalam hal ini wilayah Jakarta Selatan dan sekitarnya akan menjadi pilihan terbaik sebagai tempat tinggal, pun berinvestasi properti. Sebagaimana diketahui, sebenarnya wilayah Jakarta Selatan telah memiliki sejumlah keunggulan, baik dari sisi aksesibilitas maupun amenities kota, yang sudah dimiliki sejak lama. Bahkan sebagian dari CBD Jakarta juga berada di area Jakarta Selatan.
Adapun jalur jalan Tol JORR Simatupang sudah mendorong pertumbuhan perkantoran dan apartemen di bagian Selatan wilayah Jakarta, belum lagi Jalan Tol Depok-Antasari (Desari) yang kini tengah dirampungkan. Maka kini, MRT sebagai alat transportasi umum yang bebas dari kemacetan lalu lintas akan menjadi salah satu pertimbangan utama dalam penentuan lokasi hunian perkotaan yang bersinergi dengan segala aktivitasnya.
Lokasi yang tersambung dengan stasiun MRT harusnya berada dalam jangkauan walking distance.
“Tidak hanya dalam area walking distance, namun area disekitarnya yang cenderung mudah dijangkau dari stasiun MRT akan menjadi salah satu area yang dipertimbangkan dalam memilih lokasi tempat tinggal,” ujar Vice President Advisory Services Coldwell Banker Commercial, Dani Indra Bhatara.
Tidak hanya itu, menurut Dani, untuk sektor perkantoran pun diperkirakan permintaan di CBD akan kembali meningkat pada saat MRT sudah beroperasi khususnya di koridor jalur MRT dan dekat stasiun MRT. Peningkatan aksesibilitas, kemudahan transportasi dan mengurangi waktu perjalanan dari tempat tinggal ke tempat kerja, sebut Dani adalah alasan utama.
Lebih jauh Dani menjelaskan, kawasan yang terletak dekat dengan stasiun MRT atau setidaknya dengan driving time sekitar 15-20 menit dari stasiun pun masih akan terkena dampak positif, karena masih dianggap sebagai waktu yang cukup nyaman.
Sementara daerah yang cukup jauh dari stasiun MRT pun diperkirakan masih terkena dampak positif jika lalu lintas menuju statiun MRT cukup baik, juga dihubungkan melalui infrastruktur lainnya seperti jalan tol, dan angkutan feeder serta angkutan umum lainya.
“Secara umum jika perjalanan dari satu lokasi ke tempat aktivitas menjadi jauh lebih mudah dan lebih cepat dengan adanya MRT maka lokasi tersebut akan terkena dampak positif. Namun, jika jalur yang dilalui memiliki arus lalu lintas yang padat dan cenderung tidak mudah dalam menjangkau stasiun MRT, maka dampak positif tidak akan terlalu signifikan,” katanya.
Penampakan Jalan Tol Depok-Antasari yang menghubungkan wilayah Depok dan Jakarta Selatan yang sedang dikebut penyelesaiannya./ Padre
Beberapa hunian vertikal yang letaknya tidak jauh dari rencana stasiun MRT (sekitar 1-1,5 km), sebagaimana ulasan rukamen.com, adalah:
- Stasiun Lebak Bulus: Poins Square, Lebak Lestari Garden, BonaVista, South Quarter, Branz Simatupang
- Stasiun Fatmawati: Aspen Residence, Beverly Tower
- Stasiun Cipete Raya: Hamptons Park
- Stasiun Haji Nawi: Bumimas, 45 Antasari, Antasari Heights
- Stasiun Blok A: Best Western Premier The Bellevue, Kemang Village, Essence on Darmawangsa, Eminence Darmawangsa
- Stasiun Blok M: Peruri 88, La Maison, Brawijaya, Permata Gandaria, Purnawarman Executive Mansion, 1Park Avenue, 1Park Residences, Sinabung Executive, Daksa ResidenceStasiun Sisingamangaraja: Langham Residence, District 8, Senayan Residence, Botanica Apartment
- Stasiun Senayan: Senayan City Residence, Plaza Senayan, Senopati Suites 1, Senopati Suites 2, Senopati Suites 3, Senopati Penthouse, Residence 8 Senopati
- Stasiun Istora: FX Residence, Sudirman Mansion, Pacific Place, Capital Residence, Mangkuluhur City, Kusuma Candra, SCBD Suites
- Stasiun Benhil: Anandamaya Residence, Sudirman Tower Condo, Taman Sari Sudirman, Sahid Sudirman, Batavia, Citylofts, Plaza Residence Intercontinental, Pavilion
- Stasiun Dukuh Atas: May Flower, Da Vinci Penthouse, The Peak, Four Seasons
- Stasiun Bundaran HI: Thamrin Residence, Ascott, Thamrin Nine, Thamrin Executive Residence, Kempinski Grand Indonesia, Keraton At The Plaza
Beberapa apartemen di atas, belum termasuk perkantoran dan apartemen lain di sepanjang koridor Jalan TB Simatupang dan sekitarnya yang juga akan terkena dampak positif MRT, antara lain: Izzara Apartemen, Apartemen Parama, hingga kawasan hunian di Pondok Indah.
Bahkan pengembang Pondok Indah berencana dalam 2-3 tahun ke depan akan membangun kereta api layang dari Lebak Bulus ke Pondok Indah Mall.
Karakter Pembeli
Area Jakarta Selatan yang termasuk dalam Kawasan CBD masih cukup diminati baik untuk perkantoran sewa maupun apartemen. Harga sewa perkantoran di CBD yang cukup kompetitif membuat perusahaan tetap bertahan di area CBD walaupun sebagian tetap melakukan relokasi ke gedung yang menawarkan harga yang lebih kompetitif, sesuai budget perusahaan, serta memiliki fasilitas dan aksesibilitas yang baik.
Apartemen di kawasan CBD masih menjadi incaran para investor baik primary maupun secondary, dengan kemudahan akses, kelas, ukuran, fasilitas, dan harga yang menjadi pertimbangan utama para investor.
Kawasan-kawasan elite di Jakarta Selatan juga masih diminati, seperti Pondok Indah, Permata Hijau, dan Kemang, sebagai area hunian baik landed maupun vertikal. Kawasan TB Simatupang masih tetap diminati walaupun menurun dibandingkan tahun-tahun sebelumnya akibat tingginya kepadatan lalu lintas di area tersebut. Namun adanya pembangunan jalan tol baru serta MRT diperkirakan akan mendorong kawasan ini untuk tetap diminati.
Pada umumnya sumber permintaan properti di Jakarta bersifat lokal, namun permintaan properti untuk Jakarta Selatan lebih beragam, tidak hanya berasal dari penduduk yang bemukim di Jakarta Selatan. Selain konsumen yang berasal dari penduduk Jakarta Selatan yang cukup mapan, permintaan juga datang dari wilayah sekitar yang memiliki kemudahan akses seperti Jakarta Barat, Jakarta Timur, dan Tangerang Selatan, serta berbagai wilayah di Jakarta dan luar kota Jakarta.
Menurut Dani, pembeli properti hunian vertikal saat ini masih didominasi oleh investor yang mengharapkan capital gain dari kenaikan harga properti dan pasar sewa. Banyaknya aktivitas perkantoran dan bisnis di Jakarta Selatan membuat kebutuhan akan apartemen menjadi tinggi khususnya karena kepadatan lalu lintas di wilayah Jakarta.
“Ekspatriat juga banyak memilih Jakarta Selatan sebagai tempat tinggalnya, sehingga pasar sewa apartemen dan townhouse untuk ekspatriat lebih tinggi dibandingkan wilayah lainnya di Jakarta,” katanya.
Sementara pembeli end-user sambung Dani, juga banyak mengincar wilayah Jakarta Selatan baik untuk perumahan maupun apartemen yang mempertimbangkan aspek-aspek seperti kenyamanan tinggal, aksesibilitas, amenities, serta image prestige yang dimiliki oleh kawasan-kawasan elite seperti area Pondok Indah dan Permata Hijau.
Untuk sektor perkantoran, berbagai jenis perusahaan seperti minyak dan gas, manufaktur, FMCG, farmasi cukup mendominasi permintaan di kawasan TB Simatupang. Aksesibilitas dan image area menjadi faktor utama bagi tenant dalam menentukan area perkantoran. Namun pada saat ini permintaan akan perkantoran di wilayah tersebut tercatat menurun, yang berdampak dari penurunan pasar perkantoran secara keseluruhan dan tingginya intensitas lalu lintas di kawasan tersebut.
Harga Naik
Koridor Jakarta Selatan dari proyek Tokyu Land, Branz Simatupang./ dok. Padre
Kenaikan permintaan dapat berdampak pada kenaikan harga pada area tersebut khususnya untuk sektor hunian baik vertikal maupun landed. Temuan Coldwell sebagaimana diungkapkan Dani, pengembangan apartemen baru yang mengutamakan kedekatan dengan Stasiun MRT sudah mendapatkan keuntungan dengan kenaikan harga yang cukup baik, yaitu sekitar 25 persen sejak awal pemasaran di tahun 2015.
Kenaikan ini cukup baik mengingat kenaikan rata-rata harga apartemen dari 2015 ke 2016 di Jakarta hanya di bawah 5 persen, karena pasar apartemen yang juga sedang mengalami perlambatan. Namun untuk pengembangan lain di sekitar kawasan yang tidak secara langsung terkait dengan stasiun MRT tidak mengalami peningkatan yang signifikan dengan kenaikan harga di bawah 15 persen per tahun.
Sementara dampak ke properti lain di sepanjang jalur MRT terpantau belum banyak mengalami perubahan. Peningkatan sempat terjadi khususnya pada saat proyek MRT mulai dicanangkan, namun tidak ada kenaikan yang signifikan dalam 2 tahun terakhir.
Hal ini disebabkan oleh beberapa faktor seperti penurunan pasar properti yang menyebabkan pelemahan permintaan, selektifnya investor dalam membeli produk properti, dan cukup padatnya kawasan yang dilalui MRT sehingga tidak mudah mencari lahan yang sesuai untuk mengembangkan properti baru di sepanjang kawasan.
“Sehingga perubahan harga diperkirakan akan kembali terjadi di saat MRT dalam tahap penyelesaian, dimana pada saat itu kepercayaan masyarakat akan selesainya proyek MRT akan semakin tinggi dan permintaan terhadap properti akan cenderung meningkat,” jelas Dani.
Menurut Country General Manager Rumah123.com, Ignatius Untung, berdasarkan properti yang terjual di website Rumah123 tahun 2016, Jakarta Selatan unggul dengan kontribusi sebesar 36%, disusul Jakarta Barat 22.6%, Jakarta Utara 23,03%, Jakarta Pusat 12,31%, dan Jakarta Timur 5,45%.
Apartemen menjadi incaran para pencari properti di Jakarta Selatan dibandingkan wilayah lainnya dengan tipe yang banyak dicari adalah 2 bedrooms, sedangkan untuk rumah yang banyak dicari 4 bedrooms.
“Jakarta Selatan ini masih diminati oleh first-home buyer dan investor,” kata Untung.
Secara umum wilayah-wilayah di Jakarta Selatan yang menjadi favorit incaran pencari properti adalah Kalibata (24,53%), diikuti Kuningan (10,44%), Simprug (8,49%), Kebayoran Baru (7,36%), Kemang (3,58%), dan Pondok Indah (3,14%).
Namun jika berdasarkan median harga properti (rumah dan apartement) di sekitar lokasi stasiun MRT, maka pada tahun 2016 ini wilayah sekitar Stasiun Cipete yang paling tinggi, yaitu sekitar Rp 6,5 miliar. Selanjutnya diikuti sekitar Stasiun Senayan (Rp 5,5 miliar), Setiabudi (Rp 3,5 miliar, dan Lebak Bulus (Rp 2,2 miliar).
Dari awal pembangunan MRT pada Oktober 2013, wilayah harga properti Cipete meningkat hampir 3,5x lipat pada tahun 2016 ini.
Wilayah Senayan, Bendungan Hilir, dan Lebak Bulus meningkat hampir 1,5 x lipat dari tahun 2013 sampai tahun 2016 ini. Sudah pasti disaat MRT mulai beroperasi, tidak hanya masyarakat Jakarta saja yang menikmati, tapi juga warga luar, seperti Cinere, Ciputat, dan Bintaro akan menyerbu ke stasiun Lebak Bulus atau Fatmawati. Bahkan beberapa pengembang perumahan dan apartemen di wilayah tersebut telah menaikkan harga propertinya sebagai akibat dari lonjakannya permintaan hunian.
“Kenaikan Properti di Ciputat sejak dimulainya pembangunan MRT (Oktober 2013) meningkat 70%, diikuti oleh Bintaro 45%,” terang Untung.
Meski demikian, Untung bilang, walaupun harga properti di sekitar area MRT mengalami kenaikan, tapi masih perlu dilakukan kajian lebih lanjut apakah kenaikan tersebut adalah semata dampak dari MRT atau ada faktor lainnya.
Antisipasi Pemerintah Lemah
Dampak kenaikan harga tanah yang diikuti oleh tumbuhnya nilai properti di simpul-simpul MRT akan memberikan keuntungan tersendiri baik bagi pengembang maupun pembeli atau pemilik properti disana. Namun demikian hal tersebut tidak terlepas dari dampak negatif yang akan merubah tatanan harga tanah secara keseluruhan.
Ali Tranghanda, CEO Indonesia Property Watch menyoroti antisipasi dari pemerintah yang dianggap lemah. Kenaikan harga-harga yang akan terjadi harusnya dapat diprediksi sehingga pemerintah sedikit banyak dapat mengendalikan harga tanah. Menurut Ali sebaiknya pemerintah lebih tanggap terhadap perubahan yang akan terjadi akibat pembangunan MRT tersebut.
Pembangunan MRT akan lebih bermanfaat luas bila tidak hanya berorientasi fisik melainkan juga harus memerhatikan pemanfaatan lahan di lokasi-lokasi yang berdekatan dengan simpul-simpul MRT. Artinya pemerintah harusnya siap untuk dapat juga menyiapkan hunian untuk segmen perkotaan yang sebagian besar kaum pekerja produktif untuk memiliki hunian yang terintegrasi dengan TOD.
“Pemerintah sebaiknya juga memerhatikan sistem hunian perkotaan secara keseluruhan dan tidak hanya mematok target penyelesaian secara fisik MRT. Tanpa adanya rencana yang terpadu untuk menyelesaikan masalah hunian perkotaan di DKI Jakarta khususnya untuk kaum pekerja akan membuat MRT hanya dinikmati oleh masyarakat menengah atas. Sedangkan sebagian besar yang harusnya memanfaatkan MRT yang tergabung dalam TOD adalah masyarakat pekerja perkotaan agar lebih produktif dan mengurangi kemacetan,” jelas Ali.
Dengan demikian selain bisnis properti komersial yang akan tumbuh memberikan keuntungan secara bisnis, masyarakat segmen menengah pun memeroleh manfaat kedekatan huniannya terhadap jaringan TOD termasuk MRT. Dan yang lebih penting lagi pembangunan MRT tidak hanya sekedar mengurai kemacetan namun memberikan produktivitas kerja yang meningkat bagi penggunanya.
Semoga pemerintah dapat memberikan solusi dan tidak hanya mengejar target fisik pembangunan MRT yang ada. [Majalah Property and The City/Pius Klobor]
