Beroperasinya MRT Jakarta Fase I ikut menggairahkan pasar properti Jakarta Selatan. Bahkan kawasan komersil, seperti Blok M Plaza juga mengalami peningkatan signifikan.
PropertiTerkini.com – Properti di Jakarta Selatan selalu menarik untuk diulas. Berbeda dengan Jakarta Timur misalnya, yang masih luas dengan lahan potensial pengembang properti baru. Termasuk harga yang juga lebih terjangkau. Kawasan Jakarta Selatan lebih padat yang didominasi properti highrise. Bahkan beberapa apartemen termahal di Ibukota ada di Jakarta Selatan.
Baca Juga: Pesona Jakarta Selatan yang Kian Melambung
Strategisnya kawasan Jakarta Selatan tidak hanya ditopang oleh keberadaan akses jalan bebas hambatan seperti Jakarta Outer Ring Road (JORR) dan Tol Depok-Antasari yang direncanakan berlanjut hingga ke wilayah Bogor.
Potensi lain adalah keberadaan transportasi massal yang lebih lengkap dibandingkan wilayah lain di Jakarta. Mulai dari Kereta Rel Listrik (KRL) Commuter Line dan Mass Rapid Transit (MRT) atau Moda Raya Terpadu (MRT) Jakarta yang sudah beroperasi.
Menyusul nanti adalah Light Rail Transit atau Lintas Rel Terpadu (LRT). Keberadaan transportasi massal tersebut tentunya sangat berdampak besar terhadap perkembangan properti dan tanah di Jakarta Selatan.
Country Manager Rumah.com Marine Novita pernah mengatakan, keberadaan koridor transportasi baru atau perubahan sistem transportasi massal akan meningkatkan potensi investasi properti di suatu wilayah. Salah satunya, kata dia, adalah dengan terealisasinya MRT Jakarta Fase I, maka akan mendongkrak harga properti karena akan meningkatkan konektivitas, akses masyarakat, dan mengurangi waktu tempuh.
“Dengan beroperasinya MRT Jakarta Fase I, investasi di bidang properti, akan meningkat di sepanjang jalur MRT tersebut. Harga tanah dan aset properti di sekitar wilayah Jalan Thamrin, Sudirman, Blok M, Fatmawati dan TB Simatupang yang dilalui jalur MRT ini akan terdongrak. Sedangkan wilayah sekitar Lebak Bulus dan TB Simatupang bisa menjadi kawasan pusat niaga baru di Jakarta Selatan,” ujar Marine dalam keterangannya.
Marine melanjutkan, data Rumah.com Property Index menunjukkan rata-rata indeks harga per kuartal di DKI Jakarta sepanjang tahun 2018 adalah 122 poin, naik 4% dari indeks harga per kuartal rata-rata DKI Jakarta di 2017 (year on year).
Baca Juga: South Quarter Residence Mulai Dibangun
Jika dibandingkan rata-rata indeks harga per kuartal DKI Jakarta, rata-rata indeks harga per kuartal Jakarta Selatan sebesar 149 poin, naik 5% dibandingkan tahun sebelumnya.
Kenaikan indeks di Jakarta Selatan diperkirakan akibat pembangunan MRT Jakarta Fase I. Selaras dengan kenaikan di Jakarta Selatan, daerah perbatasannya pun mengalami kenaikan yang sama. Tangerang Selatan mengalami kenaikan indeks sebesar 4% (yoy).
Perkembangan properti di Jakarta Selatan juga tak lepas dari faktor perkembangan properti di ruas jalan TB Simatupang, yang berubah menjadi kawasan bisnis baru.
Kemunculan gedung-gedung perkantoran baru diimbangi dengan munculnya hunian-hunian baru, khususnya apartemen. Sebut saja Arumaya, Izzara, Branz Simatupang, South Quarter ataupun Midtown Residence, yang terletak tepat di ruas jalan TB Simatupang.
Kemudian ada pula yang sedikit menjorok ke dalam, seperti Apple Residence di jalan Jatipadang. Untuk apartemen, harga unit studio-nya rata-rata sudah berada pada kisaran Rp1 miliar ke atas.
Sementara rumah tapak lebih ke area pinggiran, seperti di sekitar Jagakarsa dan Lenteng Agung yang berbatasan dengan kawasan Depok, Jawa Barat. Ada pula beberapa perumahan lain yang tersebar di sekitar Bintaro yang berbatasan langsung dengan wilayah Tangerang Selatan.
Baca Juga: Keren, Kawasan Lebak Bulus Bakal Jadi TOD Modern
Masih menurut data Rumah.com Property Index, rata-rata harga lahan apartemen di kawasan Gatot Subroto pada 2018 lalu telah berada pada kisaran Rp30 juta-Rp80 juta/m2. Harga yang tak jauh beda juga ditemukan di koridor TB Simatupang dan beberapa area lainnya.
Bahkan riset Leads Property Indonesia memperlihatkan tiga dari lima apartemen termahal di Jakarta berada di Jakarta Selatan. Seperti Sun and Moon Apartement di Kompleks The Dharmawangsa, Kebayoran Baru. Apartemen dibanderol seharga Rp110 juta/m2, di luar pajak.
Selanjutnya, Langham Residence at District 8, Sudirman CBD yang dipasarkan dengan patokan harga Rp98 juta/m2. Kemudian The Dharmawangsa Residence Tower 2, dilego dengan harga Rp70 juta/m2.
Dampak Transportasi Massal
Lebih khusus untuk hunian vertikal yang sudah pasti berada di area-area yang lebih strategis. Bahkan disebut Central Business District (CBD), yakni koridor TB Simatupang juga Jalan Gatot Subroto hingga sebagian MT Haryono. Selain itu, juga tersebar di daerah Kemang, Pondok Indah, Kebagusan, Kalibata, Senopati, hingga Pejaten.
Tentunya, tidak lengkap tanpa menyebutkan nama-nama kawasan yang sudah beken, seperti Kuningan, Setiabudi, juga Sudirman yang berada di segitiga emas CBD Sudirman-Thamrin-Kuningan-Gatot Subroto.
Baca Juga: Proyek Baru Waskita Realty Dibangun di Jakarta Selatan
Properti residensial banyak menyebar mengikuti pergerakan infrastruktur, utamanya transportasi massal. Beberapa telah ada dan akan dibangun di simpul-simpul stasiun Commuter Line, mulai dari Stasiun Manggarai hingga Tanjung Barat.
Hampir semuanya merupakan hunian vertikal yang dikembangkan dengan konsep Transit Oriented Development (TOD), atau setidaknya masih dalam radius 800 meter dari simpul transportasi massal tersebut.
PT PP Tbk bersiap membangun megaproyek TOD-nya di Stasiun Manggarai, dengan investasi ditaksir mencapai Rp215 triliun. Kawasan terintegrasi ini akan dikembangkan di lahan seluas 60 hektar yang bahkan disebut akan menjadi ikon internasional. Meski kini masih terhambat pembebasan lahan, namun proyek dengan investasi jumbo tersebut tetap masuk dalam salah satu proyek prioritas PP.
Berlanjut di sekitar Stasiun Commuter Line Cawang ada proyek LRT City Tebet – The Premiere MTH yang dikembangkan oleh PT Adhi Commuter Properti (ACP). Proyek yang juga menempel dengan Stasiun LRT tersebut berada di Jalan MT Haryono yang merupakan entrance gate Jakarta.
The Premiere MTH merupakan bangunan mixed-use yang terdiri atas apartemen, office & commercial area dengan luas lahan 7.395 m2. Masih di koridor MT Haryono, ACP juga membangun proyek perkantoran MTH 27 Office Suite dengan nilai investasi Rp1,6 triliun.
Baca Juga: Segera Tutup Atap, Begini Progres Synthesis Residence Kemang
Sementara di sekitar Stasiun Kalibata, sudah ada proyek existing, superblok Kalibata City yang dikembangkan oleh Agung Podomoro Land dan Synthesis Development. Di lokasi sekitar stasiun ini pula, Perumnas dan PT Kereta Api Indonesia (KAI) juga telah menyepakati kerjasama untuk membangun hunian TOD sebanyak 6.000 unit apartemen. Bahkan sinergi kedua BUMN ini juga diwujudkan di sekitar Stasiun Pasar Minggu dan Tanjung Barat.
Untuk proyek Mahata Tanjung Barat di titik 0 Stasiun Tanjung Barat, kini tengah memasuki fase konstruksi struktur atas. Saat ini sudah mencapai level 7 dari level basement. Mahata Tanjung Barat juga telah mengantongi IMB Fondasi di tahun 2018 dan IMB definitif, sehingga pengembang optimis progres konstruksi proyek Mahata Tanjung Barat akan selesai tepat waktu, yakni di semester kedua tahun 2020. Dengan begitu, proses serah terima secara bertahap akan dilakukan mulai pertengahan 2021.
Proyek dengan investasi sekitar Rp720 miliar ini mendapat respons besar dari konsumen. Tercatat dua tower sudah hampir rampung terjual. Tower subsidi sudah sold out dan tower komersil mencapai lebih dari 85 persen.
“Saat ini kami meluncurkan tower komersial berikutnya, dengan total hunian sekitar 440 unit yang dipasarkan mulai harga Rp500 jutaan,” ujar Anna Kunti, Direktur Pemasaran Perum Perumnas, akhir Juli lalu.
Persis di seberang Stasiun Tanjung Barat juga tengah dikembangkan proyek mixed use Southgate Residence oleh Sinar Mas Land (SML). Southgate dibangun di lahan seluas 5,4 hektar dengan nilai investasi sebesar Rp3,2 triliun, mengusung konsep “where urban luxury meets green living”.
Baca Juga: Gandeng Bank BRI, The SIMA Office Tower Mulai Dipasarkan
Southgate terdiri dari 2 tower hunian strata title yang merangkum sekitar 500 unit. Lokasi yang strategis, berdekatan dengan stasiun juga akses pintu tol mendongkrak kenaikan signifikan proyek tersebut.
Pada pre launching, 25 Februari 2017 lalu, dijual mulai Rp1,3 miliar untuk yang tipe 1 kamar tidur. Hingga Maret 2018 lalu, harganya sudah naik 7% dan akan terus berlanjut. Bahkan diperkirakan potensi investasi dasi pasar sewa juga cukup menggiurkan dengan yield berkisar 8%-10%.
Proyek joint venture antara SML bersama dengan dua perusahaan Jepang, yaitu Keikyu Corporation dan PT Itochu tersebut telah memasuki penjualan tower kedua sejak awal Maret 2019 lalu. Harganya kini berkisar mulai Rp2,5 miliar sudah termasuk pajak.
Menurut Hongky J. Nantung, CEO Commercial Sinar Mas Land, kehadiran proyek ini turut menggairahkan pembangunan properti di kawasan Jakarta Selatan. “Kami menawarkan 25 fasilitas premium yang saling terintegrasi,” ungkapnya.
Bergeser ke sisi MRT Jakarta, sejumlah pengembang besar sudah dan akan membangun proyek prestisiusnya. Ada CORE (Creative Office and Residence) Cipete di titik nol Stasiun MRT Cipete yang dikembangkan oleh PT Jaya Real Property, Tbk (JRP). Proyek dengan investasi Rp200 miliar berada di lahan 2.600 m2. Apartemen setinggi 17 lantai sebanyak 199 unit dijual mulai sekitar Rp1-3 miliar.
Baca Juga: 3 Alasan Utama BRANZ Mega Kuningan Tetap Laris, Meski Properti Sedang Lesu
PT Intiland Development Tbk (Intiland) pun bahkan memiliki beberapa proyek yang terintegrasi MRT. Antaralain 57 Promenade yang berada di Kawasan Hotel Indonesia, Intiland Tower di Sudirman, 1 Park Avenue yang berdekatan dengan Blok M, South Quarter di Fatmawati, serta South Grove, Serenia Hills, dan Poins Square yang dekat dengan Stasiun Lebak Bulus Grab.
Untuk proyek mixed-use South Quarter, Intiland telah meluncurkan hunian vertikal South Quarter Residence. Pengembangan tahap II ini akan difokuskan untuk 2 menara hunian setinggi 21 lantai selepas 3 menara perkantoran pada tahap pertama.
Proyek tersebut akan menyasar segmen menengah atas yang akan dirilis sebanyak 366 unit apartemen di masing-masing tower. Apartemen dijual mulai Rp1,5-4,8 miliar. Kawasan South Quarter seluas 7,2 hektar hanya berjarak sekitar 500 meter dari Stasiun MRT Lebak Bulus Grab.
Bahkan Intiland juga telah menjalin kerjasama strategis dengan PT Menara Prambanan – pengembang Poins Square – untuk mengaplikasikan konsep baru sekaligus mengintegrasikan Poins Square langsung dengan Stasiun Lebak Bulus.
“Lokasinya sangat strategis, di samping stasiun MRT Lebak Bulus, sehingga akan menjadi simpul pertemuan utama bagi warga yang memanfaatkan moda transportasi tersebut,” kata Archied Noto Pradono, Direktur Pengelolaan Modal dan Investasi Intiland.
Baca Juga: MRT Jakarta Bangun TOD di Lahan Perumda Pasar Jaya
Direktur Utama PT MRT Jakarta, William Sabandar juga telah menyampaikan rencana besar dalam memodernkan wajah kawasan Lebak Bulus. Nantinya, kawasan tersebut tidak hanya sekadar sebagai Depo MRT, namun bakal terintegrasi dengan berbagai fasilitas sekitar.
Dalam rencana tersebut, nantinya akan dibangun transit plaza Lebak Bulus yang berfungsi sebagai drop off dan pick up penumpang kendaraan pribadi atau daring. Kemudian menghubungkan Poins Square dengan Stasiun Lebak Bulus Grab melalui jembatan pejalan kaki (pedestrian bridge).
“Segera akan mulai dicanangkan pengembangan kawasan Lebak Bulus menjadi TOD atau kawasan berorientasi transit. Lokasinya tepat di depan Poins Square. Nanti akan dibangun pedestrian bridge atau sky bridge sepanjang sekitar 200 meter yang menghubungkan Poin Square dan Stasiun Lebak Bulus Grab yang dilengkapi dengan akses lift,” terang William.
Tidak hanya itu, bahkan MRT Jakarta juga akan mengembangkan proyek TOD di beberapa stasiun lain, seperti di Stasiun Dukuh Atas. Antaralain dengan Perumda Pasar Jaya untuk pemanfaatan lahan eks Pasar Blora seluas 3.129 m2. Lahan ini akan digunakan sebagai bangunan dan fungsi campuran.
“Banyak potensi komersial yang bisa kita kerjakan. Setelah lahan eks Pasar Blora ini, ada juga di Bendungan Hilir, Blok A, dan Fatmawati. Saya rasa kita perlu tim khusus mengenai hal ini,” kata Direktur Utama PD Pasar Jaya, Arief Nasrudin.
Baca Juga: Properti Jakarta Timur, Bergerak Massif di Jalur Infrastruktur
Selain hunian, area komersial seperti Blok M Plaza yang dikelola oleh PT Pakuwon Jati Tbk terdampak pada naiknya okupansi pusat belanja tersebut hingga 100-150 persen. Hadirnya MRT membawa harapan baru, pasalnya sebelum itu, kawasan Blok M sudah mulai ditinggalkan masyarakat.
Kini, setelah terkoneksi sempurna oleh MRT Jakarta, pengunjung Blok M Plaza pun bisa mencapai 20-25 ribu orang/hari. Bandingkan dengan sebelumnya yang hanya sebanyak 8-10 ribu orang/hari.
Pencapaian tersebut sejalan dengan riset lembaga konsultan properti Jones Lang LasSalle (JLL). Catatan JLL menyebutkan harga sewa properti untuk kebutuhan retail juga naik 20 persen, dampak adanya MRT.
Pergerakan Merata
Selain di sisi transportasi massal, pergerakan properti juga menyebar hampir merata seantero Jakarta Selatan. Beberapa di antaranya seperti Synthesis Residence Kemang yang dikembangkan oleh Synthesis Development.
Apartemen 3 menara mengusung konsep etnik modern, kental akan nuansa Jawa. Proyek di lahan 2 hektar telah terjual hingga 60% dan 90% untuk tower Nakula dan Sadewa. Sementara progres pembangunannya telah mencapai lantai 23 dan 26 dari total 33 lantai.
“Sekitar Desember tahun ini akan kami topping off,” kata Dwi Handayani Sales Manager Synthesis Residence Kemang.
Untuk diketahui, 2016 lalu apartemen dibanderol dengan harga mulai Rp35-36 juta/m2 atau setara Rp1,1 miliaran untuk tipe 1 bedroom (32,20 m2). Tipe yang sama saat ini berkisar mulai Rp1,3-4 miliaran.
Baca Juga: 9 Proyek Properti Jakarta Timur: Moncer di Sisi Infrastruktur
“Harga kami masih lebih kompetitif dibandingkan dengan apartemen sekitar sini. Dengan begitu, peluang kenaikannya pun lebih besar,” ungkap Dwi. Dia menambahkan, rata-rata okupansi apartemen sekitarnya mencapai 80% dengan yield antara 8-10 persen.
Persis di koridor TB Simatupang berjejer proyek-proyek hunian maupun perkantoran yang menawarkan berbagai keunggulannya. Ada Izzara Apartment yang terintegrasi dengan The Sima Office Tower yang dikembangkan oleh Alila Group dan Grage Group.
The Izzara telah mengalami lonjakan harga cukup tinggi. Pada awal pemasaran 2015, dilego dengan harga sekitar Rp21 juta/m2, sementara pada Februari 2018 lalu berkisar Rp40 jutaan/m2.
Kemudian ada Branz Simatupang yang dikembangkan oleh pengembang Jepang, Tokyu Land. Di sisi yang sama juga tengah dikembangkan apartemen Arumaya, proyek kolaborasi antara Astra Property dan Hongkong Land. Proyek di lahan 2,6 hektar ini ditargetkan rampung dan mulai diserahterimakan pada tahun 2022 mendatang.
Di kawasan Pejaten ada Vasaka Solterra yang dikembangkan Waskita Realty. Apartemen dua menara ini dibangun di lahan seluas 11.124 m2 yang merangkum sebanyak 1.058 unit. Kemudian di koridor Permata Hijau, Kebayoran Lama ada Permata Hijau Suites yang dikembangkan oleh konsorsium Pulau Intan Development dengan Terry Palmer Group. Apartemen dua tower sebanyak 649 unit yang dijual mulai Rp1,3 miliaran atau sekitar Rp29-32 juta/m2. Tahun 2017 lalu dijual mulai Rp24 juta/m2.
Perkantoran
Selain hunian, bisnis properti di Jakarta Selatan yang juga sangat prospektif adalah perkantoran. Menara Tendean (M-Ten) yang dikembangkan oleh PT Singa Propertino dan Karyadeka Group baru saja rampung pada pertengahan September 2019 ini. Gedung perkantoran ini terletak di Jalan Kapten Tendean, Jakarta Selatan. Gedung ini menyediakan ruang kantor seluas 23.628 m² dan ruang ritel seluas 3.142 m². M-Ten mulai bisa digunakan pada tahun 2020.
Baca Juga: Menara Tendean Tutup Atap, Pasokan Aman hingga 2023
Adapun The Sima yang terdiri dari 30 lantai dengan 3 lantai retail area memiliki floor plate area seluas sekitar 2.000 m2 dengan total gross area sekitar 100.000 m2. Saat ini juga sudah mulai dipasarkan. Sementara harga sewa berkisar mulai Rp385.000/m2/bulan.
Hampir serupa, CIBIS Nine, gedung perkantoran yang dikembangkan oleh PT Bhumyamca Sekawan juga mematok harga sewa ruang perkantoran di atas Rp300.000-an/m2/bulan. Gedung perkantoran ini dibangun seluas 60.000 meter persegi yang terdiri dari 16 lantai. Ukuran luas per lantai berkisar 4.000 meter persegi.
Di sini juga tersedia Matrix Smart Suite, yakni ruang kantor bergaya urban, serupa coworking space yang dipasarkan sekitar Rp1,8 miliar (termasuk PPN) untuk ukuran 45 m2. Hingga kini, tingkat keterisian ruang perkantoran di CIBIS Nine sudah mencapai 100 persen. Rata-rata ruang perkantoran memang untuk disewakan. Hanya sekitar 20 persen yang dijual.
Baca Juga: Permata Hijau Suites, Serah Terima Mulai November
Sedangkan perkantoran terpadu South Quarter yang dikembangkan oleh Intiland terdiri dari tiga menara setinggi 20 lantai dengan luas 123.000 m2 yang dilengkapi fasilitas ritel pendukung seluas 12.500 m2. Adapun harga jual perkantoran berbentuk kubah atau dome ini berkisar di atas Rp37 juta/m2. Sementara harga sewa di atas Rp280.000/m2/bulan.
