PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Jumlah ketersediaan ruang perkantoran di Jakarta dan Surabaya, hingga akhir 2020 masih terlampau banyak, alias over supply. Berbanding terbalik dengan tingkat okupansi yang justru menurun sejak kuartal III 2020.
Demikian Colliers International Indonesia dalam laporannya mengenai pasar properti untuk area Jakarta (sektor perkantoran, apartemen, ritel, kawasan industri, dan hotel), Surabaya (sektor perkantoran, apartemen, ritel, dan hotel) dan Bali (sektor hotel) di kuartal keempat tahun 2020, di Jakarta, Rabu (6/1/2020).
Baca Juga: 2021 Properti Masih Berat, Butuh 2-3 Tahun Lagi
Namun demikian Ferry Salanto, Senior Associate Director Colliers International Indonesia mengatakan, adanya indikasi yang baik ketika pasokan perkantoran juga mengalami penurunan sejak 2020 lalu dan diperkirakan akan terus berlanjut hingga 2024.
Secara rata-rata, untuk pasokan perkantoran di CBD Jakarta pada tahun 2020 lalu adalah 357.361 meter persegi. Namun sejak 2021 akan turun hingga hanya 138.839 di 2024 mendatang.
Sedangkan di luar CBD Jakarta pada 2020 lalu sebanyak 145.456 meter persegi dan mulai 2021 turun menjadi hanya 93.161 meter persegi di 2024.
“Data ini juga menjadi indikator yang baik, karena perkantoran di Jakarta masih mengalami over supply sejak beberapa tahun terakhir,” kata Ferry.
Baca Juga: Inovasi Terbaru Lippo Karawaci, Rumah Sekaligus Kantor Mulai Rp561 Juta
Adapun penambahan beberapa gedung perkantoran baru, kata dia, adalah gedung-gedung yang saat ini sudah dalam proses pembangunan dan akan segera rampung.
Sementara di tahun 2020 lalu, terdapat empat gedung beroperasi secara bersamaan di Q1, menambah stok baru sebesar 212.247 meter persegi. Sebaliknya, tiga gedung beroperasi membawa tambahan 85.000 meter persegi pasok baru di luar CBD selama Q4 2020.
Untuk tingkat hunian, dikatakan Ferry, tren penurunan sudah terlihat sejak kuartal III 2020 dan terus turun hingga 2021. Rata-rata okupansi perkantoran di Jakarta ini diperkirakan baru akan membaik di 2023-2024.
Tarif sewa perkantoran di Jakarta pun cenderung turun, dimana dalam kawasan CBD berkisar Rp257.532, turun 7% YoY. Sementara di luar CBD tercatat Rp190.047.
Baca Juga: Wisata Bukit Mas Surabaya Rilis Klaster Paddington, Dilengkapi Ruang Sanitasi dan UV Sterilizer
“Tarif sewa gedung baru lebih rendah dibandingkan rerata pasar, akibatnya tarif sewa selama Q4 turun 2,5% YoY. Dalam kondisi sekarang, harga sewa tersebut masih sangat mungkin dinegosiasikan lagi,” terangnya.
Kesimpulannya, kata Ferry, sektor perkantoran akan lebih baik di tahun 2021 dari sisi penyerapan, namun ini belum tercermin di tingkat hunian yang masih rendah, karena belum ada keseimbangan antara supply dan demand.
Perkantoran di Surabaya
Pasar perkantoran di Surabaya justru lebih memprihatinkan dari Jakarta. Ferry bilang, untuk tahun 2021 ini saja, antrean gedung perkantoran yang masuk sudah sangat tinggi.
“Problem pasokan perkantoran di Surabaya lebih serius lagi dibandingkan di Jakarta. Artinya gadung-gedung tersebut sudah tidak bisa lagi ditunda operasionalnya, karena semua sudah hampir selesai,” ungkapnya.
Pasokan perkantoran di Surabaya pada tahun 2020 lalu berkisar sekitar 60.000 meter persegi, namun di 2021 ini akan mencapai sekitar 160.000 meter persegi.
“Tahun ini akan ada tambahan ruang perkantoran baru yang berjumlah dua kali lipat lebih dari tahun 2020 lalu,” tegasnya.
Sepanjang 2020 lalu, Colliers Indonesia mencatat adanya penambahan empat gedung baru yang beroperasi di paruh kedua, yakni Praxis, Spazio Tower, Telkom Smart Office, and Royal Office Tower.
Baca Juga: CoHive Graha Bukopin Surabaya, Coworking Space Terbesar di Jawa Timur
Keempat gedung tersebut menambah sekitar 70.000 meter persegi dan membawa total pasokan kumulatif menjadi 496.000 meter persegi di 2020, tumbuh hampir 17 persen YOY.
“Dan secara umum, tingkat hunian dari gedung-gedung perkantoran tersebut belum terlalu memuaskan. Jadi problem utama gedung perkantoran di Surabaya adalah over supply yang sangat substansial,” imbuhnya.
Dengan tingginya pasokan yang masuk, Ferry memperkirakan, tingkat okupansi perkantoran di Surabaya akan tergerus hingga 50 persen di 2021.
Sementara tarif sewa sudah terkoreksi sejak 2020 lalu, bahkan sudah mencapai titik yang cukup rendah, yang berkisar Rp150.000.
“Bahkan harga tersebut juga masih penawaran, sehingga kemungkinan masih dapat dinegosiasikan lagi,” katanya.
Di satu sisi, Ferry bilang bahwa sektor coworking space cukup aktif berekspansi di tahun lalu, namun tetap saja tidak seimbang dengan jumlah pasok baru yang masuk di Surabaya.
Baca Juga: 3 Metode Disinfeksi Virus Corona di Perkantoran dengan Sinar UV-C Signify
Adapun harga jual cenderung tidak mengalami perubahan dan tercatat di Rp31,5 juta meter persegi, sepanjang 2020. Sebagian besar pembeli masih didominasi oleh investor yang mayoritas akan disewakan kembali.
“Market di Surabaya tidak se-riil di Jakarta, karena dari strata tittle, pembelinya masih didominasi para investor yang mereka berharap akan disewakan kembali. Sementara pasar sewanya saja lesu,” terang Ferry.
