Wednesday, September 30, 2020

Zaman Now, Tinggal di TOD

Selain masih dalam radius sekitar 800 meter, hunian konsep TOD juga harus memenuhi 8 syarat lain. Di antaranya adanya jalur pesepeda dan pejalan kaki yang nyaman, termasuk pengurangan jumlah lahan parkir.

Wajah perubahan semakin terlihat jelas di Ibukota Jakarta dan sekitarnya. Perubahan itu terlihat dari gencarnya pembangunan infrastruktur untuk transportasi massal. Light Rail Transit (LRT) dan Mass Rapid Transit (MRT) menjadi pembicaraan hangat setiap hari warga Jakarta dan sekitarnya.

Warga menanti-nanti kapan kedua moda transportasi massal ini bisa dinikmati. Tidak hanya warga Jakarta tapi juga sekitarnya, Bekasi, Tangerang, Depok hingga Bogor. 

Nah, riuhnya pembangunan LRT, MRT dan ditingkatkannya nilai ekonomi stasiun commuter line, semakin semarak dengan munculnya hunian berkonsep Transit Oriented Development (TOD). Konsep TOD ini mengintegrasikan hunian apartemen dengan akses moda transportasi massal.

Nyaris setiap bulan kita mendengar pengembang melakukan acara groundbreaking hunian TOD di stasiun commuter line atau di kawasan yang diklaim dekat stasiun LRT. 

Baca Juga: Perbedaan TOD dan TAD: TOD Harus Penuhi 8 Prinsip

Bicara hunian konsep TOD di zaman kekinian atau istilahnya “Zaman Now”, kita ingat di tahun 2000-an para pengembang marak mengklaim proyeknya dekat dengan exit tol. Ketika itu pemicunya adalah pembangunan tol Jakarta Outer Ring Road (JORR) yang sedang gencar dilakukan. 

Pengembang bicara tentang hunian dengan konsep pengembangan “dekat pintu tol”, yang bermakna sama dengan “dekat ke mana-mana”. Pengembang pun beramai-ramai mengklaim dekat exit tol, walaupun kenyataannya jarak dari exit tol ke perumahannya masih sekian kilometer. 

Tetapi dengan semakin tumbuhnya kendaraan roda empat yang memicu kemacetan di jalan tol, membuat konsep hunian dekat exit tol dianggap sudah tidak relevan lagi. 

Menurut pengamat perkotaan Yayat Supritna, tidak ada pengendalian tata ruang terkait pembangunan di sepanjang jalan tol. Sehingga terlalu banyak bukaan atau exit tol. Bukaan-bukaan inilah yang membuat penggunaan tol turun. 

“Pengguna ini yang membuat kemampuan kecepatan kendaraan turun. Kecepatan di tol sekarang hanya 20-30 km per jam,” ujar Yayat, dalam satu kesempatan.

Sekarang, pembangunan berbagai sarana infrastruktur dan transportasi massal seperti LRT, MRT, Trans Jakarta, dan commuter line, membuka peluang hadirnya hunian dengan konsep TOD, yaitu hunian yang terintegrasi dengan moda transportasi. Tidak perlu lagi menggunakan kendaraan pribadi cukup naik moda transportasi massal untuk ke tempat kerja.  

“Dulu orang membeli hunian yang dekat dengan pintu tol, namun saat ini lebih banyak akan beralih kepada hunian yang berdekatan dengan akses transportasi massal publik,” ujar Ketua DPD Real Estat Indonesia (REI) DKI Jakarta, Amran Nukman

TOD di Perlintasan

lrt city-tod
LRT City Bekasi yang dibangun oleh Adhi Karya (dok. Pius)

 

Salah satu syarat sebuah hunian masuk dalam kategori TOD adalah hunian tersebut berada di dekat area transit atau stasiun transportasi massal. Bila diukur dengan jarak hanya berada dalam radius 800 meter. Lantas siapa pengembang yang mengincar kawasan TOD.

Untuk di stasiun commuter line kabarnyar sudah “dikuasai” pengembang BUMN. Ini bisa dimaklumi karena stasiun commuter line berada di bawah BUMN yaitu PT Kereta Api Indonesia (Persero). Jadi, bisa dimaklumi juga kalau PT KAI mengajak perusahaan BUMN lainnya untuk berkolaborasi menggarap hunian TOD.

Sebut saja PT Waskita Karya Realty (Waskita) yang akan membangun apartemen middle low dan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di atas lahan seluas 3,3 hektar di Stasiun Bekasi. Kabaranya proyek di lahan PT KAI ini menelan investasi sekitar Rp 800 miliar untuk 6 tower hunian. Waskita juga akan membangun di Stasiun Bogor dan Stasiun Paledang dengan nilai lebih dari Rp2 triliun.

Stasiun Senen, dan Stasiun Laswi, Bandung juga akan digarap oleh Wika untuk dikembangkan hunian TOD. Kedua lahan ini juga dimiliki PT KAI.

“Saat ini banyak masyarakat yang tinggal di daerah penyangga, dengan commuter line sebagai transportasi utama. Sehingga proyek TOD ini menjadi solusi bagi mereka, termasuk MBR,” kata Tukijo, Direktur Utama Waskita Karya Realty.

PP Properti tidak mau ketinggalan menggarap hunian dengan konsep TOD di Stasiun Juanda, Stasiun Tanah Abang, dan Stasiun Manggarai. Bahkan untuk di Stasiun Manggarai dengan luas 60 hektar ditaksir akan menelan dana hingga Rp215 triliun.

Perumnas, jawaranya pembangunan rumah sejak dulu tidak mau kalah untuk menggarap proyek hunian TOD. BUMN ini telah meluncurkan dua proyek apartemen di Stasiun Tanjung Barat dan Pondok Cina, dengan investasi masing-masing sebesar Rp705 miliar dan Rp1,45 triliun.

“Ini merupakan bentuk inovasi hunian yang terintegrasi dengan sarana transportasi kereta commuter Jabodetabek,” ujar Bambang Triwibowo, Direktur Utama Perum Perumnas.

Jalur LRT tentu tidak luput dari pengembangan hunian TOD. Untuk TOD di jalur LRT sebagian besar akan digarap oleh PT Adhi Karya (Persero) Tbk, dengan brand LRT City. Salah satu proyek pengembangan kawasan TOD yang tengah dikebut bersamaan dengan beroperasinya LRT, yaitu LRT City, melalui divisi TOD dan Hotel.

Amrozi Hamidi, GM TOD & Hotel, AdhiKarya, mengatakan bahwa perencanaan proyek tersebut dilakukan dengan pendekatan pengembangan berbasis transportasi atau TOD, sebagaimana mensyaratkan 8 prinsip yang harus dipenuhi dalam kawasan.

Kedelapan prinsip dimaksud, yakni walk (berjalan kaki), cycle (bersepada), connect (menghubungkan), transit (angkutan umum), mix (pembauran), shift (beralih), densify (memadatkan), dan compact (merapatkan).

“Semuanya kami bangun di LRT City, baik jalur pejalan kaki, juga jalur pesepada yang nyaman. Kami juga menggandeng PPD untuk bisa menyediakan shuttle bus di setiap kawasan LRT City, sehingga perpindahan antar moda menjadi lebih mudah,” kata Amrozi.

Lebih lanjut menurut Amrozi, keberadaan LRT City yang direncanakan akan berada di 21 kawasan juga akan membantu menekan penggunaan kendaraaan pribadi yang melintas di Ibukota. Jalur Cikampek dan Jagorawi menjadi penyumbang terbanyak dengan rata-rata kendaraan per hari mencapai 571.000 dan 426.000 atau setara dengan 38 persen dan 31 persen.

Saat ini AdhiKarya sudah mulai membangun 4 LRT City, 3 diantaranya sudah ada stasiun yakni di Bekasi Timur (Eastern Green 16,9 hektar); Jaticempaka (Gateway Park 5,9 hektar); dan Ciracas (Urban Signature 11,5 hektar).

“Untuk Royal Sentul Park juga sudah mulai kami bangun di lahan 14,8 hektar, namun stasiunnya belum. Sedangkan Cikoko di MT Haryono, sinergi dengan BUMN, termasuk di Jalan Gatot Subroto, di Cikunir dan Cibubur. Kemudian di setiap LRT City juga kami bangun hunian MBR,” jelas Amrozi.

Sementara pengembang swasta pun tidak kalah gesit mengincar stasiun commuter line atau stasiun LRT untuk dikembangkan sebagai hunian TOD. Metland Cibitung masuk barisan menggarap TOD di stasiun commuter line tepatnya di Stasiun Telaga Murni.

Metland Cibitung sudah mempersiapkan lahan 20 hektar sebagai proyek mixed-use yaitu Metland Milenia City (MMC). MMC merangkum rumah tapak, apartemen, komerisial, fasilitas pendidikan, rumah sakit, hotel, dan fasilitas lainnya.

“MMC satu area dengan stasiun yang akan dibangun di lahan 2.000 meter persegi,” kata Robbyansyah, ST, General Manager PT Fajarputera Dinasti.

Kemudian ada TransPark Juanda yang hanya berjarak sekitar 100 meter dari Stasiun Bekasi Timur. Proyek yang dibangun oleh Trans Property, milik konglomerat Chairul Tanjung, baru saja dimulai, awal November ini.

Pikko Group melalui Signature Park Grande yang berada di Jalan MT Haryono, memiliki keunggulan di lokasi. Apartemen kelas menengah ini memiliki posisi terbilang strategis, berada persis di simpang Jalan MT Haryono dan Jalan Dewi Sartika, yang merupakan jalur LRT.

Yang menjadi pertanyaan betulkah semua proyek apartemen yang mengusung hunian berkonsep TOD betul-betul berada di lingkungan stasiun commuter line atau LRT, atau masih harus ditempuh dengan kendaraan.

Maklum, terkadang pengembang mengklaim dekat stasiun hanya sekadar gimmick untuk konsumen. Patut disimak pernyataan Yoga Adiwinarto, Country Director Institute for Transportation and Development Policy (ITDP).

Menurutnya, banyak pengembangan yang masih menggunakan konsep Transit-Adjacent Development (TAD). Artinya, pembangunan yang hanya sekadar dekat atau berada di sekitar transit, bukan TOD.

Hunian TAD, lanjut Yoga, masih menggunakan pola-pola lama pembangunan, seperti pagar bangunan yang tertutup sehingga menjadi eksklusif. Lahan parkir yang masih banyak disediakan agar dapat menarik calon pembeli. Pengembang juga lebih fokus pada gedungnya, bukan pada ketersediaan fasilitas untuk pejalan kaki dan pesepeda yang berbentuk jaringan.

“Dengan kata lain, meskipun pengembangan ini sudah berada di dekat area transit (public transport-red), tentunya dalam radius 800 meter, namun mereka masih menggunakan pola pengembangan car-oriented, yang menurut saya akan berbahaya bagi masa depan kota,” kata Yoga. [Pius Klobor/Property and The City Edisi 34 2017]

BERITA TERKAIT

Jangan Mau Diperdaya Oknum Kepailitan

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Maraknya kasus kepailitan yang menimpa sejumlah perusahaan pengembang properti nasional menambah persoalan baru di tengah masa pandemi Covid-19. Industri properti yang...

Anggaran Program Perumahan 2021, Rp8,093...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Kementerian PUPR mengalokasikan anggaran program perumahan pada 2021 mendatang sebesar Rp8,093 triliun. Anggaran tersebut akan digunakan untuk mendorong pelaksanaan Program Sejuta...

Properti Adalah Industri Strategis, Pemerintah...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Properti adalah industri strategis yang juga menjadi penggerak pemulihan ekonomi Indonesia, termasuk pasca Covid-19. Namun, pemerintah seakan tutup mata dan kurang...

Semester I, Penyaluran Dana FLPP...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Penyaluran dana pembiayaan perumahan fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan (FLPP) per 30 Juni 2020 tercatat telah mencapai sebesar Rp7,366 triliun untuk 72.760...

Benarkah, Wilayah Timur Jakarta Bangkit...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Benarkah wilayah timur Jakarta akan bangkit paling cepat pasca pandemi Covid-19 ini? Menjawab pertanyaan tersebut, tentu tidak lepas dari mengulas berbagai...

SiKasep, Selangkah Menuju Rumah Idaman

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Hari gini, siapa yang tidak punya smartphone. Hampir semua orang telah mengakses berbagai hal melalui ponsel pintarnya. Terutama berselancar di dunia...

PROPERTI TV

00:01:40

Kemewahan Menanti di The Ritz-Carlton,...

PropertiTerkini.com, (BALI) – Tiada salahnya jika saat ini Anda mulai merencanakan liburan yang istimewa bersama keluarga, ketika sudah saatnya bepergian lagi. Salah satunya adalah...
00:02:02

Harapan Indah Residence: Strategis di...

PropertiTerkini.com, (LABUAN BAJO) – Labuan Bajo sebagai destinasi wisata super premium tentu menyimpan potensi besar pada bisnis properti, terutama investasi. Ini pula mendasari CV Tanjung...
00:01:01

Meikarta Mulai Serah Terima Unit,...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Pengembang Kota Meikarta di Cikarang, akhirnya memenuhi janjinya usai menyelesaikan pembangunan apartemen tepat waktu. Proyek ini pertama kali diluncurkan pada 2017...
00:01:03

Philips Smart Wi-Fi LED, Lampu...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) – Apakah Anda sudah melengkapi rumah Anda dengan produk-produk pintar? Kini saatnya tingkatkan kenyamanan dan kemudahan di rumah Anda dengan deretan produk-produk...
00:00:31

Lippo Karawaci Tutup Atap Holland...

Holland Village Jakarta merupakan menara perkantoran 34 lantai yang dibangun terintegrasi dengan apartemen, pusat perbelanjaan dan rekreasi, rumah sakit, dan sekolah. Lokasi proyek berada...
00:04:41

Genap Berusia 10 Tahun, CentrePark...

Genap sudah CentrePark berusia 10 tahun pada 15 November lalu. Perusahaan manajemen parkir nasional nomor 1 di Indonesia tersebut, kini telah mencapai lebih dari...

BERITA TERBARU

10 Keunggulan Summarecon Bogor, Kota...

PropertiTerkini.com, (BOGOR) — PT Summarecon Agung Tbk resmi memperkenalkan proyek kota mandiri terbaru di selatan Jakarta, tepatnya berada di wilayah Bogor, yakni Summarecon Bogor....

Ada Proyek Ditunda, Begini Strategi...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Performa kerja perusahaan properti mengalami tekanan besar akibat pandemi Covid-19 di tahun 2020 ini. Salah satunya adalah PT Metropolitan Land Tbk...

Kementerian PUPR Bedah Rumah MBR...

PropertiTerkini.com, (LANGSA) — Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) melalui Ditjen Perumahan menyalurkan bantuan perumahan melalui Program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau...

AKR Land Gandeng AREBI Jatim...

PropertiTerkini.com, (SURABAYA) — Meski pandemi Covid-19 masih melanda Indonesia, termasuk di Jawa Timur, namun minat masyarakat memiliki hunian layak, masih sangat tinggi. Atas dasar...

Pendaftar SiKasep Terus Meningkat, Mayoritas...

PropertiTerkini.com, (JAKARTA) — Pandemi Covid-19 nampaknya tidak begitu berpengaruh terhadap minat masyarakat yang hendak memiliki hunian layak bersubsidi pemerintah. Bahkan data pendaftar SiKasep alias...

Bedah Rumah di Sulteng, 18.661...

PropertiTerkini.com, (SULTENG) — Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) sudah selama lima tahun melaksanakan Program Bantuan Stimulan Perumahan Swadaya (BSPS) atau bedah rumah...